Suorien kiinteistösijoitusten kansainvälinen hajauttaminen : tarkastelussa Japanin, Australian, Norjan ja Saksan asuntohintaindeksien tuottojen korrelaatiomuutokset suhteessa Suomen tuottoihin aikavälillä 1980-2013.

Abstract

Suorien kiinteistösijoitusten hajauttamisesta kehkeytyi mielenkiintoinen aihe vuonna 2007 alkaneen maailmanlaajuisen talouskriisin seurauksena, jolloin asuntojen hinnat romahtivat lukuisissa maissa. Kiinteistösijoitusten hajauttamiseen liittyy lukuisia ongelmia ja riskejä, mutta myös saavutettavissa olevat hajautushyödyt houkuttelevat sijoittajia. Tutkielmassa etsitään vastausta siihen, voivatko kiinteistösijoitukset tarjota hajautushyötyjä myös silloin, kun volatiliteetti markkinoilla kasvaa ja ajaudutaan matalasuhdanteeseen tai lamaan. Vahvistuuko asuntohintaindeksien tuottojen välinen korrelaatio? Vaikuttaako maantieteellinen sijainti korrelaatio voimakkuuteen?

Tutkielmassa keskitytään kansainvälisen kiinteistösijoittamisen mahdollisuuksiin ja ongelmiin, joihin perehdytään aikaisempien tieteellisten tutkimusten kautta sekä itse suoritetun empiirisen tutkimuksen avulla. Tieteellisiä artikkeleja on kerätty pitkältä ajanjaksolta, jotta voitaisiin samalla myös havainnoida tulosten muutoksia ajan kuluessa. Empiirisessä tutkimuksessa havainnoidaan Suomen ja neljän muun maan asuntohintaindeksien tuottojen korrelaatioita aikavälillä 1980-2013. Tutkittavalle ajanjaksolle ajoittuu useita maailmanlaajuisia kriisejä kuten, Aasian talouskriisi, ITkuplan puhkeaminen sekä vuonna 2007 alkanut maailmanlaajuinen talouskriisi. Aineisto tarjoaa tästä johtuen erinomaiset edellytykset hajautushyötyjen tutkimiselle mittavien kriisien keskellä. Empiirinen tutkimus suoritetaan korrelaatioanalyysinä, johon data on saatu Thomson Reuters-tietokannasta Datastream-ohjelman avulla. Tutkielman tulosten mukaan hajautushyötyjä on mahdollista saada myös kriisien keskellä, mutta hajautushyödyt heikkenevät markkinoiden volatiliteetin kasvaessa. Maantieteellisen sijainnin ei erityisesti nähty vaikuttavan kiinteistösijotusten hajautushyötyihin, mutta tarkempiin määritelmiin tarvittaisiin laajempi otos.

Tutkielmassa kävi ilmi, että kansainvälisiä hajautushyötyjä on mahdollista saavuttaa kiinteistösijoitusten hajauttamisella. Hajautushyötyjä saatiin kaikilta tutkimuksen mantereilta ja maista, mutta hieman yllättäen parhaat hajautushyödyt oli mahdollista saada Saksan asuntomarkkinoilta. Ilmeisesti Saksan asuntomarkkinoiden vakaus oli suurin syy merkittäviin hajautushyötyihin. Kansainvälisten kriisien keskellä Suomen asuntohintaindeksi reagoi suhteellisen vahvasti. Tulevaisuudessa voidaan odottaa, että kiinteistösijoitusten hajautushyödyt heikkenevät, mutta säilyttävät silti houkuttelevuutensa johtuen markkinoiden paikallisuudesta. Kiinteistösijoittaminen ulkomaille yksinkertaistuu jatkuvasti markkinoiden muuttuessa avoimemmiksi sekä datan saatavuuden parantuessa.