Asuntolainojen riskien arviointiin vaikuttavat tekijät – enimmäisluototussuhteen vaikutus riskiarvioon ja kotimaiseen asuntoluotonantoon

Abstract

Enimmäisluototussuhde otettiin käyttöön heinäkuun alussa 2016. Uuden sääntelyn tavoitteena on erityisesti hillitä kotitalouksien velkaantumista ja kannustaa asunnon hankintaa edeltävään säästämiseen. Aikaisemmin asuntolainojen rahoitusosuuden laskennasta on annettu vain suosituksia ja ne ovat antaneet pankeille suhteellisen vapaat kädet määrittää riskianalyysin perusteella, minkälaisella omarahoitusosuudella lainoja myönnetään. Tutkimuksen tavoitteena on selvittää mitkä tekijät vaikuttavat asuntolainan riskin määrään ja minkälaisia vaikutuksia enimmäisluototussuhde aiheuttaa tähän analyysiin sekä mitä muutoksia kotimaisilla asuntolainamarkkinoilla tapahtuu ja minkälaisia alueellisia eroja näissä muutoksissa on.

Tutkimus tehdään kirjallisuuskatsauksena ja apuna käytetään aikasarjoja erikseen valituista maakunnista ja alueista, joiden avulla sääntelyn vaikutuksia arvioitiin alueellisesti ja pyrittiin löytämään eroja näiden alueiden välillä. Tutkimuksen perusteella voidaan tehdä päätelmä, että asunlainan hakijoille tehtävä analyysi on ollut kattava ja riskiin vaikuttavia tekijöitä on arvioitu laaja-alaisesti. Epäsymmetrisen informaation riskiä on saatu merkittävästi pienennettyä tämän kattavan asiakaskohtaisen analyysin perusteella Asuntomarkkinoiden polarisoituminen aiheuttaa sen, että enimmäisluototussuhteen vaikutuksissa on huomattavia alueellisia eroja. Polarisoituminen vaikuttaa pankin tekemän riskianalyysin tuloksiin ja asuntolainojen riskit ovat olleet huomattavan erilaisia tässä tutkimuksessa käytettyjen alueiden välillä.

Laaja-alaisen ja kattavan riskianalyysin avulla pankit ovat saaneet lainanhakijasta hyvän ja kattavan kuvan, jonka avulla asuntolainalle on voitu määrittää mahdollisimman oikea riskitaso. Muun muassa asuntomarkkinoiden polarisaatio on johtanut siihen että tämä riskitaso vaihtelee suuresti maan sisällä. Pienemmät riskit esimerkiksi kasvukeskuksissa ovat johtaneet siihen, että siellä asuntolainaa on saanut todennäköisesti pienemmällä omarahoitusosuudella, kuin taantuvilla alueilla. Tämän perusteella voidaan sanoa että enimmäisluototussuhteen vaikutuksissa on alueellisia eroja ja vaikutukset ovat tehokkaimpia juuri siellä, missä riski asuntomarkkinoiden ylikuumenemiselle ja haitallisen kierteen synnylle ovat suurimmat. Toisaalta pakollinen ennakkosäästäminen saattaa olla hankalaa esimerkiksi kasvukeskuksissa jossa sekä vuokrataso, elinkustannukset että asuntojen hinnat ovat korkeita. Rahoitusjärjestelmän ja asuntomarkkinoiden vakauteen enimmäisluototussuhteella on kuitenkin suhteellisen merkittäviä positiivisia vaikutuksia, ja näiden vaikutusten perusteella uuden sääntelyn käyttöönotto on ollut perusteltua.