3D-vuokra-alueen muuntaminen 3D-kiinteistöksi : Menettely, riskit ja mahdollisuudet
Rautio-Sipilä, Marie (2023-10-18)
3D-vuokra-alueen muuntaminen 3D-kiinteistöksi : Menettely, riskit ja mahdollisuudet
(18.10.2023)
Julkaisu on tekijänoikeussäännösten alainen. Teosta voi lukea ja tulostaa henkilökohtaista käyttöä varten. Käyttö kaupallisiin tarkoituksiin on kielletty.
avoin
Julkaisun pysyvä osoite on:
https://urn.fi/URN:NBN:fi-fe20231122148378
https://urn.fi/URN:NBN:fi-fe20231122148378
Tiivistelmä
Kolmiulotteiset kiinteistöt ovat yleisiä maailmalla ja 3D-kiinteistöjärjestelmien kehityshankkeita on ollut viime vuosina meneillään monissa maissa. Suomessa kolmiulotteisessa rakentamisessa keskeisiä ovat olleet ostoskeskusten ja parkkitalojen lisäksi tie- ja rata-alueiden kattaminen, joista esimerkkeinä ovat Varsinais-Suomen sairaanhoitopiirin kuntayhtymän (VSSHP) U-sairaalan korvaava rakentaminen junaradan päälle Turun Kupittaalla-hanke (VSSHP:n T3 sairaala-hanke) sekä Tampereen Kansi ja Areena-hanke.
Suomessa tuli 1.8.2018 voimaan lainsäädännön muutos, joka mahdollistaa 2D-kiinteistöjaotuksen lisäksi myös 3D-kiinteistönmuodostamisen. Muutos koski kiinteistönmuodostamislakia (463/2018), kiinteistörekisterilakia (464/2018) sekä maankäyttö- ja rakennuslakia (465/2018) asetuksineen. 3D-kiinteistöjärjestelmän on tarkoitus helpottaa rakennushankkeiden rahoitusjärjestelyjä, edistää kiinteistöverotuksen tehokkaampaa kohdentamista ja selkeyttää kiinteistöjen hallintaa sekä omistuksen avoimuutta. Omistamisen selkeyden hyödyt konkretisoituvat esimerkiksi maanvuokrasopimuksin järjestetyssä 3D-rakentamiskohteessa, jossa kiinteistön haltijan asema ei ole yhtä vahva kuin se olisi, jos vuokra-alueen haltija omistaisi kiinteistön. VSSHP:n T3 sairaala-hanke sekä Tampereen Kansi ja Areena-hanke on toteutettu ennen lainsäädäntömuutosta, ja ne perustuvat osapuolten välisiin maanvuokrasopimuksiin, sopimuksiin pysyvistä käyttöoikeuksista ja muihin yksityisoikeudellisiin sopimuksiin.
Tämän tutkielman tiedonintressinä on selvittää, onko olemassa olevan 3D-vuokra-alueen muuntaminen 3D-kiinteistöksi varteenotettava ratkaisu kiinteistön haltijan aseman vahvistamiseksi. Tutkimuskysymys on mitkä ovat menettelylliset vaihtoehdot, riskit ja mahdollisuudet muunnettaessa 3D-vuokra-alue 3D-kiinteistöksi. Tutkimuskysymystä on lähestytty lainopin eli oikeusdogmatiikan tutkimussuuntauksen näkökulmasta ongelmalähtöisesti. Aineistona on käytetty keskeisten säädösten ja oikeuskirjallisuuden lisäksi esimerkkihankkeiden järjestelysopimuksia. Tampereen Kansi ja Areena-hanketta tarkastellaan niiltä osin kuin se sisältää monitoimihallin, harjoitusjäähallin, hotellirakennuksen ja pysäköintitilan.
Maanvuokrasopimukseen perustuvan 3D-hankkeen muuntamiseksi 3D-kiinteistöiksi voisi olla käytettävissä useampia vaihtoehtoisia menettelytapoja. Myös VSSHP:n T3 sairaala-hankkeen sekä Tampereen Kansi ja Areena-hankkeen 3D-vuokra-alue voisi olla muunnettavissa 3D-kiinteistöiksi vaihtoehtoisin tavoin. Muuntamiseen liittyy useita erityisesti kaavoitukseen ja kiinteistönmuodostukseen, järjestelyn pysyvyyteen, panttioikeuteen, verotukseen sekä kiinteistöjärjestelmän selkeyteen yhteydessä olevia riskejä ja mahdollisuuksia. Esimerkiksi asemakaavan sopimattomuus tai panttioikeuden haltijan suostumattomuus kiinnitysten siirtämiseen voivat estää muuntamismenettelyn. Onnistuessaan muuntaminen voi tuottaa maanvuokraoikeudenhaltijalle aiempaa pysyvämmät käyttö-, hallinta- ja luovutusoikeudet rakennushankkeen sijaintikiinteistöön, mikä samalla edistää kiinteistöjärjestelmän selkeyttä, avoimuutta ja kattavuutta.
Suomessa tuli 1.8.2018 voimaan lainsäädännön muutos, joka mahdollistaa 2D-kiinteistöjaotuksen lisäksi myös 3D-kiinteistönmuodostamisen. Muutos koski kiinteistönmuodostamislakia (463/2018), kiinteistörekisterilakia (464/2018) sekä maankäyttö- ja rakennuslakia (465/2018) asetuksineen. 3D-kiinteistöjärjestelmän on tarkoitus helpottaa rakennushankkeiden rahoitusjärjestelyjä, edistää kiinteistöverotuksen tehokkaampaa kohdentamista ja selkeyttää kiinteistöjen hallintaa sekä omistuksen avoimuutta. Omistamisen selkeyden hyödyt konkretisoituvat esimerkiksi maanvuokrasopimuksin järjestetyssä 3D-rakentamiskohteessa, jossa kiinteistön haltijan asema ei ole yhtä vahva kuin se olisi, jos vuokra-alueen haltija omistaisi kiinteistön. VSSHP:n T3 sairaala-hanke sekä Tampereen Kansi ja Areena-hanke on toteutettu ennen lainsäädäntömuutosta, ja ne perustuvat osapuolten välisiin maanvuokrasopimuksiin, sopimuksiin pysyvistä käyttöoikeuksista ja muihin yksityisoikeudellisiin sopimuksiin.
Tämän tutkielman tiedonintressinä on selvittää, onko olemassa olevan 3D-vuokra-alueen muuntaminen 3D-kiinteistöksi varteenotettava ratkaisu kiinteistön haltijan aseman vahvistamiseksi. Tutkimuskysymys on mitkä ovat menettelylliset vaihtoehdot, riskit ja mahdollisuudet muunnettaessa 3D-vuokra-alue 3D-kiinteistöksi. Tutkimuskysymystä on lähestytty lainopin eli oikeusdogmatiikan tutkimussuuntauksen näkökulmasta ongelmalähtöisesti. Aineistona on käytetty keskeisten säädösten ja oikeuskirjallisuuden lisäksi esimerkkihankkeiden järjestelysopimuksia. Tampereen Kansi ja Areena-hanketta tarkastellaan niiltä osin kuin se sisältää monitoimihallin, harjoitusjäähallin, hotellirakennuksen ja pysäköintitilan.
Maanvuokrasopimukseen perustuvan 3D-hankkeen muuntamiseksi 3D-kiinteistöiksi voisi olla käytettävissä useampia vaihtoehtoisia menettelytapoja. Myös VSSHP:n T3 sairaala-hankkeen sekä Tampereen Kansi ja Areena-hankkeen 3D-vuokra-alue voisi olla muunnettavissa 3D-kiinteistöiksi vaihtoehtoisin tavoin. Muuntamiseen liittyy useita erityisesti kaavoitukseen ja kiinteistönmuodostukseen, järjestelyn pysyvyyteen, panttioikeuteen, verotukseen sekä kiinteistöjärjestelmän selkeyteen yhteydessä olevia riskejä ja mahdollisuuksia. Esimerkiksi asemakaavan sopimattomuus tai panttioikeuden haltijan suostumattomuus kiinnitysten siirtämiseen voivat estää muuntamismenettelyn. Onnistuessaan muuntaminen voi tuottaa maanvuokraoikeudenhaltijalle aiempaa pysyvämmät käyttö-, hallinta- ja luovutusoikeudet rakennushankkeen sijaintikiinteistöön, mikä samalla edistää kiinteistöjärjestelmän selkeyttä, avoimuutta ja kattavuutta.