Maankäytön sääntelyn vaikutukset Helsingin asuntomarkkinoihin

Abstract

Asunnot ovat kestokulutushyödykkeitä, joiden kysynnän ja tarjonnan markkinatasapainoa voidaan tarkastella taloustieteen tyypillisillä kysyntä- ja tarjontakuvaajilla. Lyhyellä aikavälillä asuntojen tarjonta on todella joustamatonta ja tarjontakäyrän kuvaaja on pystysuora viiva. Asuntojen hinnanmuodostukseen vaikuttaa usea komponentti eli kysyntä- ja tarjontafunktioissa on monta muuttujaa. Yksi tarjontaan vaikuttava tekijä on rakennusmaan saatavuus ja hinnat. Rakennettavan maan hintajoustot ovat pienempiä kuin asuntojen.

Maankäytön sääntely perustuu Suomessa kuntien kaavoitusmonopoliin. Sääntely tarkoittaa taloustieteessä pyrkimystä ulkoisvaikutusten hallitsemiseen. Maankäyttöä ohjaa 1900-luvun alussa kehittyneen kaupunkisuunnittelunäkemyksen mukainen hierarkkinen kaavajärjestelmä. Maankäytön rajoittamisella on tutkimuskirjallisuuden perusteella merkittäviä vaikutuksia asuntotarjonnan hintajoustoihin. Asuntotuotannon hintajoustoja voitaisiin lisätä keventämällä maankäytön sääntelyä.

Asuntotarjonnan riittävyys on haaste Suomen kasvukeskuksille. Kaupungistuminen lisää kasvukeskusten asuntojen kysyntää. Toinen asuntokysyntään vaikuttava ilmiö on yksinasumisen yleistyminen. Suurin osa yksinasuvista asuu kaupungin keskusta-alueilla. Monet aiheeseen liittyvät analyysit viittaavat siihen, että Suomessa, erityisesti Helsingissä, ei olla pystytty vastaamaan asuntokysyntään ja rakennettu kysyntään vastaamattomia asuntoja.

Tutkimustulokset ulkomaisista kohteista antavat selkeitä viitteitä siitä, että asuntotarjonnan voimakas sääntely tietyllä suurkaupunkialueella nostaa asuntojen hintoja. Ilmiön tapahtumiselle myös Suomessa löytyy perusteita.

Kaavoitusmonopoli on alan kirjallisuuden ja analyysien perusteella herättänyt huolta päätöksenteon politisoitumisesta. Vaarana on, että päätöksenteossa ei pyritä toimivimpiin mahdollisiin asuntomarkkinoihin vaan muut poliittiset tavoitteet ohjaavat päätöksentekoa.