Sähköisen kiinteistövaihdannan tulevaisuus
Pöllänen, Juho (2022-03-02)
Sähköisen kiinteistövaihdannan tulevaisuus
(02.03.2022)
Julkaisu on tekijänoikeussäännösten alainen. Teosta voi lukea ja tulostaa henkilökohtaista käyttöä varten. Käyttö kaupallisiin tarkoituksiin on kielletty.
suljettu
Julkaisun pysyvä osoite on:
https://urn.fi/URN:NBN:fi-fe2022032925780
https://urn.fi/URN:NBN:fi-fe2022032925780
Tiivistelmä
Tämän tutkielman tavoitteena on esittää katsaus sähköistä kiinteistövaihdantaa koskevaan voimassa olevaan lainsäädäntöön. Tarkoituksena on arvioida tehtyjä lainsäädäntöratkaisuja suhteessa tavoitteisiin ja sähköisen vaihdannan nykytilaan. Lisäksi tavoitteena on esittää de lege ferenda -kannanottoja sähköisen kiinteistövaihdannan kehittämiseksi Suomessa. Vertailukohtina työssä käytetään suomalaista sähköisen osakehuoneistojen vaihdannan järjestelmää DIASia sekä australialaista sähköisen kiinteistövaihdannan järjestelmää PEXAa. Eräs tutkielman keskeisistä teemoista on myös lohkoketjuteknologian hyödyntäminen kiinteistövaihdannassa.
Kiinteistön luovutus on pitkään ollut mahdollista vain kirjallisessa, paperisessa muodossa. Sähköinen vaihdanta viranomaisvetoisessa kiinteistövaihdannan palvelussa mahdollistettiin vuonna 2011 voimaan tulleilla maakaaren muutoksilla ja ensimmäinen sähköinen luovutus tehtiin Suomessa vuonna 2013. Sähköinen vaihdanta ei kuitenkaan ole saavuttanut sille lakimuutoksia tehtäessä kaavailtua suosiota.
Suomalaiseen järjestelmään verrattuna ainakin osittain paremmin on pärjännyt Australiassa kehitetty PEXA, Property Exchange Australia. Vaikka australialainen esineoikeudellinen kehikko on varsin poikkeava suomalaiseen verrattuna, käytän tässä tutkielmassa siitä huolimatta australialaista sähköisen kiinteistövaihdannan järjestelmää ja sitä koskevaa lainsäädäntöä vertailukohtana oikeusvertailussa, jota hyödynnän de lege ferenda -kannanotoissani. Kiinteistöjen ohella sähköistä vaihdantaa on viime vuosina kehitetty osakehuoneistoille. Keskeisin toimija Suomessa on DIAS, digitaalinen asuntokauppa, joka PEXAn tavoin on alan toimijoiden kehittämä lohkoketjuteknologiaakin hyödyntävä vapailla markkinoilla kehitetty vaihdantajärjestelmä.
Tutkielmassani esitän mahdollisena ratkaisuna sähköistymisen vauhdittamiselle suuntaviivoja maakaaren muutoksille, joilla sähköinen kiinteistövaihdanta avattaisiin vapaiden markkinoiden toteutettavaksi. Johtopäätöksinä esitän, että sähköisen vaihdannan yleistymisessä keskeisenä tekijänä ovat vaihdannan markkinatoimijat, eli Suomessa käytännössä kiinteistönvälittäjät sekä pankit. Näin ollen sähköistämisessä alun perin valittu lähestymistapa, jossa yksityishenkilöiden on oletettu tekevän kiinteistöjen luovutuksia keskenään, on todennäköisesti ollut epärealistinen. Lisäksi sähköistymisen nopeuteen saattavat vaikuttaa sellaiset perinteisiin liittyvät seikat, jotka eivät ole suoraan lainsäädännöstä johtuvia.
Kiinteistön luovutus on pitkään ollut mahdollista vain kirjallisessa, paperisessa muodossa. Sähköinen vaihdanta viranomaisvetoisessa kiinteistövaihdannan palvelussa mahdollistettiin vuonna 2011 voimaan tulleilla maakaaren muutoksilla ja ensimmäinen sähköinen luovutus tehtiin Suomessa vuonna 2013. Sähköinen vaihdanta ei kuitenkaan ole saavuttanut sille lakimuutoksia tehtäessä kaavailtua suosiota.
Suomalaiseen järjestelmään verrattuna ainakin osittain paremmin on pärjännyt Australiassa kehitetty PEXA, Property Exchange Australia. Vaikka australialainen esineoikeudellinen kehikko on varsin poikkeava suomalaiseen verrattuna, käytän tässä tutkielmassa siitä huolimatta australialaista sähköisen kiinteistövaihdannan järjestelmää ja sitä koskevaa lainsäädäntöä vertailukohtana oikeusvertailussa, jota hyödynnän de lege ferenda -kannanotoissani. Kiinteistöjen ohella sähköistä vaihdantaa on viime vuosina kehitetty osakehuoneistoille. Keskeisin toimija Suomessa on DIAS, digitaalinen asuntokauppa, joka PEXAn tavoin on alan toimijoiden kehittämä lohkoketjuteknologiaakin hyödyntävä vapailla markkinoilla kehitetty vaihdantajärjestelmä.
Tutkielmassani esitän mahdollisena ratkaisuna sähköistymisen vauhdittamiselle suuntaviivoja maakaaren muutoksille, joilla sähköinen kiinteistövaihdanta avattaisiin vapaiden markkinoiden toteutettavaksi. Johtopäätöksinä esitän, että sähköisen vaihdannan yleistymisessä keskeisenä tekijänä ovat vaihdannan markkinatoimijat, eli Suomessa käytännössä kiinteistönvälittäjät sekä pankit. Näin ollen sähköistämisessä alun perin valittu lähestymistapa, jossa yksityishenkilöiden on oletettu tekevän kiinteistöjen luovutuksia keskenään, on todennäköisesti ollut epärealistinen. Lisäksi sähköistymisen nopeuteen saattavat vaikuttaa sellaiset perinteisiin liittyvät seikat, jotka eivät ole suoraan lainsäädännöstä johtuvia.