Asunto-osakeyhtiön tuloksentasauskeinot ja osakkaiden verotus

Abstract

Suomalaiset ovat velkaantuneet viime vuosina urakalla. Suurin osa suomalaisten veloista on asuntoihin liittyvää velkaa ja varsinkin taloyhtiölainojen osuus velanmäärästä on kasvanut merkittävästi. Taloyhtiölaina on yhtiön ottamaa lainaa, josta viime kädessä vastaavat asunto-osakeyhtiön osakkaat. Lainalla rahoitetaan uudisrakennuksia ja vanhojen taloyhtiöiden peruskorjausurakoita kuten julkisivu- tai putkiremontteja. Taloyhtiölainojen pienet korot ja omavastuuosuudet, pitkät laina-ajat sekä lyhennysvapaat ovat hämärtäneet joidenkin osakkeenomistajien käsitystä velkavastuusta. Suomalaisten velkaantumisesta on poliittisissa keskusteluissa herännyt huoli ja sen vuoksi osana laajempaa velkaantuneisuuteen liittyvää veroselvitystä edellinen, Sanna Marinin hallitus, julkisti muutamia toimenpiteitä, kuten velka-ajan ja velan määrän rajoitukset, velkaantumisen hillitsemiseksi. Edellinen hallitus kuitenkin jätti nykyiselle Petteri Orvon hallitukselle pohdittavaksi taloyhtiölainan käsittelyn verotuksessa. Taloyhtiölainan kirjanpidollinen käsittely (rahastoimalla tai tulouttamalla vastikkeet) on alunalkujaan liittynyt asunto-osakeyhtiöiden verosuunnitteluun, mutta nykyään sitä käytetään myös asuntosijoittajien verosuunnittelun työkaluna. Tulouttamalla vastikkeet asunto-osakeyhtiön kirjanpidossa, voi sijoittajaosakas vähentää tuloutetut vastikkeet omassa verotuksessaan. Näin ollen iso velkaosuus on ollut asuntosijoittajille erittäin kannattavaa. Aikaisemmin sijoittajat pystyivät vähentämään vain korot verotuksessa, mutta nyt on sopivilla kirjanpidon menetelmillä pystynyt vähentämään myös pääoman osuuden. Esityksessä ei kerrottu koskeeko se vain uudisrakennuksia vai myös vanhojen taloyhtiöiden peruskorjausurakoita. Tämä on merkityksellista sen vuoksi, että vanhoissa taloyhtiöissä on rajallinen poistopohja eli rakennusten verotuksessa poistamatta olevat hankintamenot ovat pienet. Tällöin rahastointimenettelyn avulla taloyhtiön saamat suoritukset eivät ole veronalaista vastiketuloa vaan verovapaita pääomasijoituksia. Tässä tutkimuksessa halutaan selvittää miten asunto-osakeyhtiöiden ja osakkaiden velkaantumista voidaan hillitä ja veroja minimoida. Työssä selvitetään asunto-osakeyhtiön rahoitusvaihtoehtoja ja niiden kirjanpidollista ja verotuksellista käsittelyä sekä myös osakkaiden veroseuraamuksia